De plus en plus de couples choisissent d’acheter un bien immobilier ensemble, mais tous ne disposent pas du même apport personnel. Comment gérer cette situation et quels sont les enjeux juridiques et fiscaux liés à une telle démarche ? Cet article vous éclairera sur les différentes options et leurs conséquences.
Les différents régimes matrimoniaux et l’incidence sur l’achat immobilier
Avant d’envisager un achat immobilier à deux avec un apport différent, il est important de connaître le régime matrimonial dans lequel vous êtes engagé. En effet, selon que vous soyez mariés sous le régime de la communauté légale, de la séparation de biens ou encore du régime universel, les règles concernant la répartition des biens diffèrent.
Dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté légale, tous les biens acquis au cours du mariage sont considérés comme appartenant à parts égales aux deux époux, sauf s’ils ont été financés par des fonds propres antérieurs au mariage. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier ensemble avec un apport différent, il est conseillé de mentionner cette différence dans l’acte notarié pour éviter toute contestation ultérieure.
Pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ses biens personnels et des biens acquis pendant le mariage. Lors d’un achat immobilier à deux avec un apport différent, il est possible de répartir les parts de propriété en fonction des apports respectifs de chaque conjoint.
Enfin, le régime universel prévoit que l’ensemble des biens appartiennent aux deux époux, quelle que soit leur origine. Dans ce cas, il est vivement recommandé de prévoir une clause spécifique dans l’acte notarié mentionnant la répartition des parts en fonction des apports personnels.
La répartition des parts entre concubins et partenaires de PACS
Pour les couples non mariés, qu’ils soient en concubinage ou liés par un PACS, la situation est différente. En l’absence de régime matrimonial, c’est le principe de l’indivision qui s’applique : chaque partenaire possède une part du bien immobilier correspondant à son apport personnel. Il est donc essentiel de prévoir cette répartition au moment de l’achat et de la faire figurer dans l’acte notarié.
Toutefois, il est possible pour les partenaires de PACS d’opter pour un régime spécifique appelé « indivision organisée », qui permet notamment de fixer les règles relatives à la gestion et à la répartition des biens communs. Cette option peut s’avérer intéressante pour organiser au mieux la situation patrimoniale du couple et éviter d’éventuels conflits ultérieurs.
L’emprunt immobilier et les garanties pour les couples avec apport différent
Lorsqu’un couple souhaite acheter un bien immobilier avec un apport différent, il peut être amené à contracter un emprunt bancaire. Dans ce cas, il est important de bien répartir les parts de propriété en fonction des apports respectifs de chaque personne, afin que chacun soit responsable du remboursement du prêt à hauteur de sa part.
Il est également primordial de souscrire une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs. Cette assurance doit être adaptée à la situation du couple et tenir compte des apports personnels de chacun, ainsi que de la répartition des parts définie dans l’acte notarié.
La fiscalité liée à l’achat immobilier avec apport différent
En matière d’achat immobilier à deux avec apport différent, les conséquences fiscales peuvent également varier selon la situation du couple. Ainsi, pour les couples mariés ou pacsés, les revenus fonciers issus du bien immobilier sont imposés en fonction des parts détenues par chaque époux ou partenaire.
Pour les couples non mariés et non pacsés, en revanche, il est possible que l’administration fiscale considère qu’il y a une donation entre les concubins lorsque l’un d’eux finance une part plus importante que celle qui lui revient en droit. Dans ce cas, des droits de donation pourraient être exigibles. Il convient donc d’être vigilant sur ce point et éventuellement de consulter un professionnel pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
Les précautions à prendre en cas de séparation ou de décès
Enfin, il est important d’anticiper les conséquences d’une éventuelle séparation ou d’un décès sur la situation patrimoniale du couple. En cas de séparation, il sera nécessaire de procéder à la liquidation de l’indivision et de partager le bien immobilier en fonction des parts détenues par chacun. Pour faciliter cette démarche, il est possible de prévoir une clause de rachat dans l’acte notarié, qui permettra à l’un des partenaires d’acheter la part de l’autre en cas de séparation.
En cas de décès, les conséquences varient selon le statut du couple. Pour les couples mariés ou pacsés, le conjoint survivant bénéficie généralement d’une protection légale lui permettant notamment d’hériter sans droits de succession. En revanche, pour les concubins, aucune protection n’est prévue par la loi et il convient donc d’établir un testament pour assurer la transmission du patrimoine au partenaire survivant.
Acheter un bien immobilier à deux avec un apport différent nécessite donc une réflexion approfondie sur les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux liés à cette opération. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit et/ou un conseiller en gestion de patrimoine pour s’assurer que toutes les précautions sont prises et que les intérêts de chacun sont préservés.