Les logements sociaux, plus communément appelés HLM (habitations à loyer modéré), sont souvent synonymes de location. Pourtant, il est également possible d’acheter un logement HLM afin de devenir propriétaire. Qui peut se porter acquéreur d’un bien immobilier HLM ? Quelles sont les conditions à respecter ? Comment se déroule une telle transaction ? Cet article vous apporte toutes les informations nécessaires pour y voir plus clair.
Acheter un logement HLM : qui peut le faire ?
La vente de logements sociaux est encadrée par la loi, et notamment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR. Cette législation précise que plusieurs catégories de personnes peuvent acheter un logement HLM :
- Les locataires en place : ils bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils ont la priorité pour acheter le logement qu’ils occupent. Ils doivent être titulaires d’un bail en cours et ne pas être sous le coup d’une procédure d’expulsion ou de résiliation du bail.
- Les autres locataires du parc social : s’il reste des biens invendus après que les locataires en place ont été sollicités, la vente est élargie aux autres locataires du parc social dont le bailleur est propriétaire. Ils doivent remplir les mêmes conditions que les locataires en place.
- Les personnes physiques étrangères au parc social : si le logement n’a pas trouvé preneur auprès des locataires, il peut être proposé à des acquéreurs extérieurs. Ils doivent néanmoins respecter certaines conditions de ressources fixées par la loi.
Quelles sont les conditions à respecter pour acheter un logement HLM ?
Pour acheter un logement HLM, il faut respecter certaines conditions spécifiques :
- Le prix de vente : Il doit être fixé par le bailleur social en fonction de la valeur du bien sur le marché immobilier et de son état. Le prix ne peut pas être supérieur au prix d’achat initial majoré des travaux réalisés et d’un coefficient de revalorisation annuelle.
- Les ressources de l’acquéreur : Pour les locataires en place ou les autres locataires du parc social, aucune condition de ressources n’est exigée. En revanche, pour les personnes étrangères au parc social, leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé par la loi en fonction du nombre de personnes composant le foyer et de la zone géographique du logement.
- La destination du bien : L’acheteur doit s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 10 ans. Il est interdit de louer ou d’utiliser le bien à usage professionnel pendant cette période.
Comment se déroule l’achat d’un logement HLM ?
La procédure d’achat d’un logement HLM se déroule en plusieurs étapes :
- La notification de vente : Le bailleur social informe le locataire en place, par lettre recommandée avec accusé de réception, de son intention de vendre le logement. Cette notification doit préciser le prix de vente, les conditions de la vente et les modalités d’exercice du droit de préemption.
- L’exercice du droit de préemption : Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision d’acheter ou non le logement. S’il ne répond pas dans ce délai, il est considéré comme ayant renoncé à son droit. Si plusieurs locataires sont intéressés par l’achat du même bien, le bailleur doit organiser un tirage au sort.
- La signature du compromis de vente : Une fois que l’acquéreur a été désigné et que les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, par exemple) ont été levées, les parties signent un compromis de vente devant notaire.
- La signature de l’acte définitif : Après un délai légal minimum de trois mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif, les parties se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique et procéder au paiement du prix.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un logement HLM ?
Acheter un logement HLM présente plusieurs avantages :
- Le prix de vente est souvent inférieur à celui du marché immobilier, ce qui peut permettre d’accéder à la propriété plus facilement et de réaliser une bonne opération financière.
- Les locataires en place bénéficient d’un droit de préemption, ce qui leur donne la possibilité d’acheter le logement qu’ils occupent en priorité.
- Les frais de notaire sont réduits pour l’achat d’un logement social.
Cependant, certains inconvénients sont également à prendre en compte :
- L’état du logement peut être dégradé, notamment si des travaux n’ont pas été réalisés depuis longtemps. Il faut donc prévoir un budget pour remettre le bien en état.
- L’emplacement du bien peut être moins attractif que dans le secteur privé, par exemple en périphérie des villes ou dans des quartiers moins recherchés.
- La revente du bien peut être plus compliquée, notamment en raison de la condition de résidence principale pendant 10 ans et des restrictions sur la location.
Ainsi, acheter un logement HLM est une possibilité offerte aux locataires et à certaines personnes étrangères au parc social. Si cette option présente divers avantages, il convient néanmoins de peser les pour et les contre avant de se lancer dans une telle acquisition.